O som do estouro da bolha global dos preços da habitação começou a soar.
Antes disso, a alta do mercado imobiliário em muitos países durou uma década ou mais. Especialmente desde a eclosão da nova epidemia da coroa, sob o estímulo da política monetária global ultrafrouxa, os preços das casas nas principais economias do mundo dispararam para recordes e o risco de bolhas nos preços das casas se acumulou rapidamente.
Agora, sob o duplo impacto de aumentos agressivos nas taxas de juros, como o Federal Reserve e a recessão global, a bolha dos preços imobiliários começou a estourar e o boom imobiliário global está chegando ao fim.
Em um relatório recente, a Oxford Economics descreveu da seguinte forma: "No geral, esta é a perspectiva mais preocupante para o mercado imobiliário desde 2007-2008, e os preços futuros das casas provavelmente oscilarão entre um declínio modesto e uma retração acentuada". "
A agência acredita que no próximo período, Canadá, Nova Zelândia, Holanda e Austrália correm maior risco de queda nos preços das casas.
As taxas de juros dispararam e os mercados imobiliários em muitos países esfriaram drasticamente
O relatório da Oxford Economics argumenta que as taxas de hipoteca nas economias avançadas continuam a subir, ameaçando empurrar alguns mercados imobiliários para uma recessão acentuada. Os preços da habitação se estabilizaram ou caíram em muitas economias. À medida que os padrões de crédito bancário se apertam e o impacto da recessão se aprofunda, a pressão baixista sobre os preços das casas se intensificará ainda mais.
Essa tendência já está surgindo.
Os dados divulgados pelo credor hipotecário britânico Halifax mostraram que os preços das casas no Reino Unido caíram {{0}},4% em relação ao mês anterior em outubro, após um declínio de 0,1% em relação ao mês anterior em setembro. Os preços das casas no Reino Unido estão caindo no ritmo mais rápido em quase dois anos. Um relatório da Ernst & Young prevê que as hipotecas do Reino Unido cairão para seu nível mais baixo em mais de 10 anos em 2023.
Os preços das casas nos EUA caíram rapidamente no segundo semestre de 2022. O índice de preços das casas S&P/Case & Shiller registrou seu primeiro declínio mensal desde 2012 em julho, esfriando a demanda por imóveis residenciais em vários estados e cidades. Alguns economistas de Wall Street preveem que os preços das casas nos Estados Unidos podem continuar a cair até 20% no próximo ano.
A Coréia do Sul também viu os preços das casas caírem por muitos meses após a anterior "onda nacional de corrida às casas". De acordo com dados divulgados pela Korea Real Estate Commission no final de julho, o número de condomínios negociados no país caiu 50,6% no primeiro semestre do ano em relação ao ano anterior, o nível mais baixo desde 2006. A Coreia do Sul também caiu no primeiro semestre deste ano.
O relatório de estabilidade financeira divulgado pelo Reserve Bank of New Zealand no dia 2 mostrou que, à medida que as taxas de hipoteca aumentaram, os preços das casas na Nova Zelândia continuaram a cair. Nacionalmente, os preços das casas caíram 11% em relação ao pico de novembro de 2021, com Wellington e Auckland vendo quedas ainda maiores. Padrões negativos de ações e serviços de hipotecas não são comuns no momento, disse o relatório, "mas aumentarão se os preços continuarem caindo e à medida que as hipotecas forem reavaliadas para aumentar as taxas de juros".
Não é difícil perceber que o fluxo e refluxo do mercado imobiliário global está diretamente relacionado ao aumento das taxas de juros. As taxas de hipotecas nos EUA superaram 7 por cento nos últimos meses e continuaram a subir, a maior desde 2002, em comparação com 3,2 por cento menos do que há um ano.
A Oxford Economics estima que as taxas de hipotecas na zona do euro e no Reino Unido mais que dobraram desde abril e maio.
Estes quatro países têm os preços das casas mais perigosos
De acordo com a Oxford Economics, os mercados imobiliários no Canadá, Nova Zelândia, Holanda e Austrália são os mais arriscados. A agência acredita que, nessas economias, o crescimento dos preços das casas do quarto trimestre de 2019 ao segundo trimestre de 2022 é geralmente alto, as avaliações imobiliárias são altas, os níveis de dívida são altos e a dívida com taxa flutuante é proeminente. Por isso, a agência acredita que o aumento das taxas de juros será rapidamente repassado para as finanças das famílias desses países.
Kashif Ansari, cofundador do Juwai IQI e CEO do grupo, disse em entrevista à China News Agency que os preços das casas no Canadá, Austrália, Nova Zelândia e outros países devem liderar o declínio nos mercados imobiliários europeu e americano. O grupo de tecnologia de propriedade tem 30,000 agentes na Ásia-Pacífico, Europa e Estados Unidos.
Kashiv Ansari acredita que, em primeiro lugar, porque o mercado imobiliário nesses países aumentou mais durante a epidemia, o mercado imobiliário com alto crescimento do mercado imobiliário é fácil de cair quando encontra aperto monetário.
Ao contrário das hipotecas da maioria dos compradores nos EUA que têm taxas de juros fixas, uma parcela significativa das hipotecas em países como Canadá e Austrália são flutuantes, o que significa que os proprietários estão sob pressão do aumento das taxas de juros, que por sua vez vem com o aumento dos preços.
Se a dívida das famílias representa muito do rendimento disponível das famílias, estas famílias ficam mais vulneráveis a taxas de juro hipotecárias mais elevadas. Nos três países, a parcela da dívida das famílias também é alta. Se esses fatores forem superpostos, Kashiv Ansari analisou que a demanda pelo mercado imobiliário local será bastante reduzida, o que levará a uma dupla queda no preço do volume de transações do mercado imobiliário.
Fiona Yang, sócia-gerente da Plus Agency, uma conhecida empresa imobiliária de Sydney, na Austrália, percebeu a mudança no mercado. Ela disse à Agência de Notícias da China que os apartamentos em Sydney foram os mais afetados. Compradores e vendedores de imóveis são dissuadidos pelo aumento das taxas de juros, de modo que menos anúncios estão entrando no mercado e menos ofertas por anúncio. "Há um ano, nossa propriedade típica era vendida por cerca de 110% do preço de venda. Hoje, as transações de revenda custam em média cerca de 90% do preço pedido."
"Toda vez que as taxas de juros sobem, muitos compradores ajustam seus orçamentos para baixo." Fiona Yang disse: "Um proprietário queria vender um grande apartamento de luxo de três quartos com vista para o porto de Sydney. Seu preço de venda esperado é de US$ 25 milhões, mas o mercado pode pagar apenas US$ 20 milhões, o que é um grande desconto. No entanto, mesmo se ele aluga a propriedade, seu rendimento é de apenas 2,5%, e ele pode ganhar mais simplesmente mantendo dinheiro no banco."
Algumas das casas que costumavam ser procuradas agora não podem ser vendidas.
James Pratt, CEO do James Pratt Auction Group, uma casa de leilões em Sydney, disse: "Eu estava trabalhando com uma propriedade perto de Bondi Beach e tivemos que adiar a data do leilão três vezes porque simplesmente não havia compradores suficientes. raro em Bondi, onde as propriedades costumam ser vendidas rapidamente a preços altos."
Tina Mak, uma conhecida consultora de investimentos imobiliários em Vancouver, British Columbia, Canadá, disse em entrevista à China News Agency que os preços das casas nas áreas circundantes de Vancouver aumentaram significativamente durante a epidemia. Porque naquela época as pessoas queriam casas grandes nos subúrbios. Desde o início deste ano, como muitas empresas retomaram o trabalho, as pessoas descobriram que ainda é inconveniente se deslocar para a cidade de carro nos subúrbios, e os preços do petróleo também são caros. Então agora as casas fora da cidade caíram mais. Já caiu 20% este ano.
A crise das hipotecas subprime de 2008 se repetirá?
A crise das hipotecas subprime de 2008 causada pelo setor imobiliário se repetirá?
Kashif Ansari disse que geralmente acredita-se que, após a última crise das hipotecas subprime, os bancos foram mais rigorosos na revisão dos empréstimos ao emprestar, e os dados mostram que o número de casas confiscadas porque não podem pagar a hipoteca não aumentou significativamente.
Ele ressaltou que o declínio nos preços dos imóveis é baseado no forte aumento nos últimos dois anos, por exemplo: Canadá, Austrália, Nova Zelândia, mesmo que os três países tenham caído 20% , ainda é maior do que antes da epidemia. E onde mais cai, é também onde sobe mais rápido. A riqueza de muitas pessoas nos países desenvolvidos será descontada em comparação com a epidemia, mas ainda é maior do que antes da epidemia.
Na verdade, porque há menos especuladores e menos investidores institucionais no mercado imobiliário, os compradores, especialmente os recém-chegados que só precisam de compradores e compradores estrangeiros com dinheiro, inauguraram um período favorável de compra de casas. Os compradores se encontrarão em uma boa posição para negociar preços e condições de compra, e os agentes dos compradores terão uma vida muito mais tranquila.
A Oxford Economics concorda que um aspecto positivo é que a dívida hipotecária como porcentagem da renda familiar em alguns grandes mercados é menor do que era antes da crise financeira global. Nos Estados Unidos, os índices de dívida hipotecária sobre renda no segundo trimestre de 2022 foram 35% menores do que no quarto trimestre de 2007, 25% menores na Espanha e 14% menores no Reino Unido.
Outro fator é que a dívida hipotecária com taxas de juros variáveis é menor do que antes da crise financeira global. Isso significa que as famílias enfrentam menos do impacto imediato do aumento das taxas de hipoteca.
